주택임대사업자 등록. 정말 불리한가?

주택임대사업자 등록. 정말 불리한가?

정부의 부동산 정책 중 하나인 다주택자 중과세 규정이 2018.04.01.부터 본격적으로 시행된다. 해당 규정은 조정대상지역을 대상으로 적용이 되기 때문에 음성군 소재 부동산 등의 양도소득세에는 영향을 미치지 아니한다.

하지만 다주택자에 대한 규제가 강화된다는 소식에 연초부터 주택의 임대사업자 등록 여부 등과 보유 주택 처분에 대한 세금 문의가 꽤나 많이 들어온 것도 사실이다. 따라서 이번 칼럼에서는 주택임대사업자 등록에 따른 불이익이 무엇인지를 살펴보고 그 사항들을 검토해보도록 한다.

의무임대기간 준수에 따른 처분시기 조절의 어려움

주택임대사업자로 등록을 하는 경우 의무임대기간을 준수해야 하므로 기간 이내에 처분을 하는 것은 상당한 부담이 있다. 다만, 다주택자 중과세 규정이 시행되고 있는 지금 상황에서는 임대사업자로 등록을 하지 않았다고 하더라도 중과세 등 각종 규제를 피하기 위해서 최소 3년은 보유할 것으로 보인다.

따라서 지금 상황에서는 등록여부에 관계없이 단기간 내에 처분이 어려우므로 의무임대기간의 준수가 무조건적으로 부담이 된다고 볼 수는 없을 것이다.

임대소득에 대한 종합소득세 부담 증가

주택임대사업은 부가가치세가 면제될 뿐만 아니라 주택수와 임대소득금액에 따라 종합소득세의 비과세 범위를 두고 있다. 또한 일정 수입금액까지는 분리과세 제도를 두고 있기 때문에 주택임대소득에 대한 소득세 부담은 예상보다는 크지 않다.

임대사업자 등록 및 임대조건 신고 등에 따른 행정부담 증가

주택임대사업자로 등록하려면 주소지 관할 시.군.구청에 임대등록을 하고, 주소지 관할 세무서에 면세사업자 등록을 해야 한다. 임대등록 이후 임대계약이 있는 경우 임대조건신고를 하여야 하며 임대차계약서도 표준임대차계약서로 작성하여야 한다. 임대소득에 대해서는 매년 다음 해 2월 10일까지 사업장현황신고를 해야 하고, 5월 31일까지 종합소득세 신고를 해야 한다.

최초 등록 시를 제외하고는 1년에 한두 번 정도의 신고를 진행하는 것이므로 행정부담은 그리 크지 않을 것으로 생각된다.

국세청은 임차인이 확정일자를 받기 위해 주민센터에 제출한 임대차계약서를 실시간으로 통보받아 임대사항을 파악하고 있으므로, 임대사업자 등록을 별도로 하지 않더라도 주택임대소득에 대한 과세자료가 축적되어 있다. 다시 말해서 과세시효가 남아 있는 한 언제든지 과세권을 행사할 수 있는 것이다.

따라서 주택임대사업자 등록에 따른 단점과 장점에 대해 객관적으로 비교해서 판단하고 합리적인 의사결정을 내릴 필요가 있겠다.

김동현 세무회계사무소

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