김동현 세무사
1세대 1주택 비과세 바로 알기!
자식과 함께 살고 있는 아버지가 아파트를 양도하였다. 당연히 1세대 1주택 비과세가 적용되는 줄 알고 있었던 아버지는 어느 날 양도소득세를 신고?납부하지 않았다고 하여 세무서에서 가산세가 포함된 양도소득세 납세 고지서가 날라 왔다. 어찌된 영문인지 사정을 알아보니 자식이 열심히 일해서 주택을 한 채 구입을 하였고 그 사실을 깜짝 선물로 알려주기 위해서 말을 하지 않고 있었던 것이다. 결국 세대구성원간의 소통 문제로 비과세를 못 받게 된 것이다.
이처럼 비과세되는 주택인 줄 알았다가 과세가 되는 경우는 정말 많다. 이러한 이유로 일반인들이 가장 많이 접할 수밖에 없는 1세대 1주택 비과세 규정이 어떤 규정인지를 정확히 알아 볼 필요가 있겠다.
1세대란 무엇인가?
소득세법에서 규정하고 있는 ‘1세대’란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말한다.
가족이란 거주자와 그 배우자의 직계존속과 직계비속 및 형제자매를 말한다. 그리고 직계존속과 직계비속은 그 배우자를 포함한다. 따라서 직계비속의 배우자인 며느리와 사위도 가족의 범위에 들어가는 것이다. 가족의 범위는 거주자 본인만을 기준으로 하는 것이 아니라 본인 배우자의 가족도 동일하게 적용되므로 주의해야 한다.
생계를 같이한다는 의미는 통상 동일한 주소 또는 거소에서 생활을 같이하는 것뿐만 아니라 경제활동까지 같이함을 의미한다. 주민등록상 동일한 세대를 구성하고 있더라도 별도의 직업과 소득이 있고 각자의 자금으로 생활하였다면 1세대로 볼 수 없는 것이다.
1주택의 의미?
소득세법에서 주택이란 허가 여부나 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 따라서 건축법상 적법한 신고절차 등이 없이 살고 있는 무허가주택일지라도 실질적으로 주택으로 사용하고 있다면 주택수 판정 시 포함이 되는 것이다. 반대로 공부상 주택으로 되어 있을지라도 사실상 주택의 기능을 상실했고 향후 주택으로 사용될 가능성도 없는 폐가인 경우에는 주택수에서 제외된 사례가 있다.
주택과 주택 이외의 용도로 사용되는 겸용주택의 경우는 어떠할까. 겸용주택의 경우 1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 때 주택면적이 주택 이외의 면적보다 클 경우에는 전체를 주택으로 본다. 그리고 주택면적이 주택 이외의 면적과 같거나 작은 경우에는 주택은 주택으로, 상가는 상가로 보아 규정을 적용한다.
따라서 1세대 1주택 비과세를 적용할 때 겸용주택을 양도하는 경우, 주택면적이 상가면적보다 크다면 전체를 주택으로 보아 양도소득세를 비과세해준다. 하지만 주택면적이 상가면적보다 같거나 작으면 전체를 상가로 보는 것이 아니라 주택 부분만 주택으로 보아 양도소득세를 비과세해주는 것이다.
이처럼 1세대란 무엇인지, 1주택의 범위는 어디까지인지에 대해서 개략적으로 살펴보았다. 1세대 1주택 비과세규정은 세금을 내느냐 내지 않느냐의 차이를 발생시키기 때문에 그 적용여부를 신중하게 판단하여야 한다. 따라서 현재 양도인의 동일 세대원의 보유 현황 및 무허가 농촌 주택 등의 보유 여부 등 제반사항을 전문가와 상의하여 처리할 필요가 있을 것이다.